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委託據點以信義計劃區、東區、南京商圈最受歡迎，最小承租單位由1坪起跳，近來以1~5坪最受歡迎，月租金都在10萬元以下，每坪月租金從8000元至2萬5000元不等，舊型商辦有機會找到每坪5000元行情。
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2016-03-12
力抗不景氣，各行各業面臨轉型創新，近來更颳起一股創業風潮，讓微型商辦與商務中心快速崛起，不但擁高出租率，更不斷發展拓點，在偏冷的市況中異軍突起，如大瀚環球商務中心與日本、上海等國際業者合作，提供國際性商務中心服務，讓商務租客更有機會跨足海外市場。
全台最具規模的大瀚環球商務中心現有9個營運中心，圖為忠孝中心微型辦公室。
現在年輕人自行創業正夯，創業初期也曾在微型商務中心起家的香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫表示，許多金融、建設、資訊、廣告以及國際公司在台籌備處等業者，因草創期間員工數不多，加上節省創業開資，多會選擇承租商務中心作為公司起始點，對創業者來說，無須斥資裝潢，即可享有規模門面接待訪客，並有免費櫃台秘書接洽客戶，提供遞送飲料、閱讀報章雜誌等服務，是創業初期尋點的絕佳選擇。
吳懿倫分析，香港商匯泓不動產台灣分公司亦有服務創業青年尋找微型商務中心，委託據點以信義計劃區、東區、南京商圈最受歡迎，最小承租單位由1坪起跳，近來以1~5坪最受歡迎，月租金都在10萬元以下，每坪月租金從8000元至2萬5000元不等，舊型商辦有機會找到每坪5000元行情。一般來說，當公司成長至月營業額達百萬元水準即可自行拓點尋找獨立辦公室，市場行情月租金約10~20萬元，裝潢費約100~200萬元。
現在國內有多家微型商辦崛起，其中大瀚環球商務中心為全台最具規模與最大營運面積的本土商務中心，在台北信義、大安、內湖、天母等地區共擁有9家營運中心，近來結合日本KCC Scratch Development株式會社、上海阿波罗大廈有限公司及港信商務有限公司，提供國際性商務中心服務，現在大瀚環球加上海外據點，全球共有24個營運中心可提供資源，經濟共享運用，跨區域、跨國際時都能享有完善貼心的服務。
大瀚環球商務中心董事長蔡明璋表示，近年崛起的微型商辦，多為租賃大坪數辦公室後再裝潢分割成多個小型辦公室、會議室，提供總機、茶水服務，吸引個人創業、小公司承租，而要提升商務中心的競爭力，必須創造租客的承租能力，因此大瀚商務中心不僅是房東，更扮演創投業者角色，投資承租客的公司，輔導公司營運發展，也讓大瀚商務中心不斷成長，除了與日本、上海等業者跨國策略聯盟外，大瀚商務中心也將在4月拓點至南台灣，設立高雄營業中心，主打逾300坪共同工作空間，為高雄第一個企業化經營的共創空間，已經有多方承租方接洽。
另一知名微型商辦業者，維多利亞建設旗下的克里德商務中心目前在內湖、信義、北投區也有多個營運中心，克里德商務中心主任陳思涵表示，每坪月租金8000元至1萬3000元不等，免費提供水電瓦斯、網路、空調、清潔、代跑郵局、代繳帳單、代叫快遞、代收信件、代訂飯店餐廳等服務，目前內湖營運處已滿租，以4~5人為主，信義營運處出租率達8成，以3~4人居多，除了國內小企業外，國外租客有德國電子、日本貿易、韓國資訊、瑞士器材等，相當多元。
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陸客團傳將配額限縮，讓過去不少以陸客為主的商圈店面「皮皮剉」，擔心商圈租金將難以維持，房仲業者表示，陸客限縮令對以團客為主的藥妝、伴手禮店、三星級飯店周邊的店面行情，恐會產生較大衝擊，而自由行所產生的消費力，仍將支撐核心商圈店面行情。
永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴表示，一旦陸客商機縮減，將使台北市商圈的強弱更為分明，觀光客消費大宗仍以自由行為主，不只陸客，包括港澳、日韓等國自由行旅客持續成長，人潮商機仍大，對於士林夜市、西門、101、忠孝等核心商圈影響不大。
不過，對於過度倚賴大陸團客的商圈，如重慶北路靠中山高交流道一帶，以及平價三星級飯店較多的次級商圈，可能就會面臨租金修正。
香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫表示，陸客觀光消費人潮若縮減，將使「散戶型」的商圈型態，特別是「非連鎖」承租業種受到衝擊，一旦商圈裡有店家倒了、撤了，房東再重新招租，租金行情會受到影響，例如內科商圈、重慶北路一段，都有不少專作陸客團客生意的風味餐飲店，營業面積都在百坪以上，月租金約每坪15萬元，這些店面就容易受到影響。
但房仲業者普遍認為，國際品牌、連鎖業者持續展店的東區忠孝商圈、士林夜市商圈，既有人潮相對穩定，在陸客商機退潮後，未來台北市商圈店面市場租金強弱，會更加分明。
永慶房產集團調查台北市九大商圈近年空置率及租金行情顯示，九大商圈平均空置率從2014年的2.4%，去年微幅增加至2.5%，除永康商圈近二年都維持零空置率外，台北市西區的站前商圈、西門町徒步區店面空置率，也都明顯縮小，已經沒落多時的天母商圈空置率更從9%減至6%。
不過，部分商圈因近年租金高漲，加速租客的汰換速度，也讓過去較少空置的中山北晶華、忠孝敦化等商圈，空置率有較明顯揚升，中山北晶華商圈更是從2014年的零空置，空置率大幅增加至去年的5%。
雖然整體台北市面租金沒有大幅波動，但台北市西區的兩大商圈去年租金明顯走揚，站前商圈租金從每坪5,000至1萬6,000元，漲至去年每坪6,000至2萬元；西門町徒步區從每坪1,500至3萬3,000元，漲至去年每坪1,500至3萬6,500元。
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政府為了實現居住正義拚命打房，導致豪宅買氣大衰退，根據大師房屋統計，去年1月至10月，台北市總價新台幣2億以上的豪宅，成交案件只有79件，扣除新成屋，「中古豪宅」買賣移轉只有12戶！
不過本刊調查，豪宅租屋市場卻異常火熱，時下至少有105位「神祕客」捧著大把銀兩，搶租北市17處豪宅，然而釋出的承租戶只有23戶！
這一天，台北市細雨紛飛，氣溫驟降快10度，仁愛路上的億萬豪宅「帝寶」前卻異常熱鬧，幾位西裝筆挺的型男，一字排開地站在大門旁，沒幾分鐘，一台黑色廂型車呼嘯而至，車還沒停妥，型男們就迫不及待趨前迎接。
驗明正身 再看屋
本刊直擊，車門一開，4個有點年紀卻打扮得光鮮亮麗的男女魚貫而出，人人泛著笑意，一下車就不停地打量帝寶外觀，看來不像是帝寶住戶。緊接著一位型男似乎在替這群貴客驗明正身，小忙一陣後，一群人走進帝寶，獨留司機在馬路邊等候。
其實類似的場面，目前幾乎天天在台北市各大豪宅上演，這些貴客絕非普通老百姓，而是身價上億的豪野人，為的是「租」進豪宅，哪怕月砸數10萬，也絕不手軟！
近年來，政府將打房視為主要經濟政策之一，陸續實行奢侈稅、豪宅稅以及房地合一稅等，加上大環境經濟不景氣，不僅小老百姓購屋轉向觀望，連大老闆們也趨於觀望，不再豪氣下訂，導致房屋交易量持續下探，業者估計今年全台房仲恐會減少1,500至2,000家。也因此，大老闆們精打細算後，認為「買不如租」，順勢帶動一場「租豪宅」的市場遊戲。
此外，時下也有不少名人打定「只租不買」的主意，知名部落客貴婦奈奈就是個例子。照理說，她與開設醫美診所的先生，要攢下一間豪宅並非難事，但貴婦奈奈卻公開表示，寧願月花新台幣5萬元，租下位於南港軟體園區的50坪、雙車位小豪宅，將省下的錢花在出國旅遊、品嘗美食，讓生活品質不受房價漲幅及房貸支出影響，相當符合現今房價高漲、持有稅率不斷增加的房市走向。
仲介搶食 要保密
其實，仲介業早就嗅到「租豪宅」的商機，紛紛投入人力爭搶大餅，包括第一太平戴維斯、戴德梁行、大師房屋、香港商匯泓不動產、仲量聯行、 瑞普萊坊等等。
專營豪宅租賃的香港商匯泓不動產副總吳懿倫表示，台灣過去「豪宅租客」多是歐美外商、駐台官員，但近年外派人數及預算不斷減少，取而代之的是東南亞及台灣企業主，匯泓於是找上港資合作，在新加坡、日本成立辦事處，為的就是緊抓亞洲企業主來台租屋的商機，「從半年前開始，詢問豪宅出租的客人增加許多，光是豪宅租賃業績就增加了2成以上。許多長年在外經商的台商或東南亞企業主，過去回台投資，第一件事就是砸上億元買豪宅自住，現在卻是找上專門出租豪宅的仲介，為自己安排專車賞屋行程，尋找存在花小錢就可入住，宛如嘗鮮『賞味期』的豪華安樂窩。」
「超神祕」是仲介業者給「豪宅租客」的唯一註解，尤其從國外回來的大老闆們更是低調，據了解，這些大老闆們通常只會在看房親自到場，後續簽約多會授權親友或員工代為執行，甚至要求業者簽署保密協定，務求保全隱私。
名人為鄰 富豪愛
時間就是金錢，對於「豪宅租客」而言，1秒鐘可能意味幾10萬的商機，因此，租屋業者為了做成生意，紛紛發展出頂級服務，幾乎家家都會派出專車及司機，接送這些想要租豪宅的大老闆們，平均1天帶看至少2間豪宅。
「基本上名氣與名聲決定一切，豪宅客們相當享受被人欽羨的目光，愈出名的豪宅他們愈愛，尤其喜歡住戶都是名人的社區。」吳懿倫表示。
以「帝寶」為例，雖然屋齡不新，但因為擁有「台灣第一富豪聚落」的封號，加上住戶全是舉足輕重的政商人士，強大的人脈網絡，大老闆們無不趨之若鶩，也想成為富豪聚落的一員。
本刊調查，目前想租豪宅的大老闆很多，釋出的物件卻太少，時下至少有105位富豪捧著錢排隊，希望住進叫得出名號的豪宅，例如「台北信義」「文華苑」等，這些豪宅卻僅有23戶在租賃市場待價而沽。
簽約下訂 花百萬
仲介業者透露，承租豪宅光是簽約時需付的服務費、租金、2至3個月押金，動輒就要約新台幣200萬元，「可以這樣一次拿出來的人，絕非省油的燈。」
據統計，台北市豪宅的月租金，至少新台幣30萬元起跳，每個社區都有一定的行情。此外，樓層、景觀、裝潢、車位，也都會影響租金高低，以大安區的豪宅「勤美璞真」為例，高樓層景觀戶月租金高達40幾萬元，低樓層戶卻馬上降價為30多萬元，可見「高度」決定價格，也適用在租屋市場上。
雖然舊豪宅有它經典價值，也有一定名氣，然而租金行情不一定比新豪宅高。因新豪宅大多採取最先進的建築工法，制震、隔音效果都優於舊豪宅，牆壁、地板厚度也都大幅增加，就算夜夜開趴跳舞，都不會影響隔壁鄰居，很受喜歡呼朋引伴到家裡狂歡的大老闆們歡迎。
豪宅出租行情如此硬邦邦，除了物件稀少，也與裝潢有關。一般而言，出租的豪宅鐵定已經裝潢好，據了解，目前簡約時尚的裝潢風格最受歡迎，「帝寶」那種歐式古典風格，反而不是市場主流，此外，大老闆們的租屋習性和一般平民百姓正好相反，他們多數希望房東提供的家具愈少愈好，畢竟自己就買得起頂級家具，可隨喜好裝飾，讓自己住得更舒適，正是大老闆們的考量。
高、大、新 交易如死水
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，近年受央行選擇性信用管制、調高路段率及豪宅稅的打擊下，持有稅、交易稅稅額倍增，可貸金額又不多，房貸負擔沉重，因此「高、大、新」（高總價、大坪數、屋齡新）的豪宅交易幾乎靜如死水，在「買不如租」的情況下，豪宅租賃市場才因此逆勢上揚。
東森房屋研究中心媒體公關主任郭寶懃也指出，豪宅出售不易，屋主又不肯讓價，有不少屋主「以租代售」，未來若在「買不如租」情形下，租賃豪宅市場確實會逐漸擴大。
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謹得養生酢生技董事長許光輝(右)買「縱橫天廈」豪宅毛胚屋，簡單裝潢、購置家具後，轉攻豪宅租客。林琨凱攝房市寒流
【于靜芳╱台北報導】北市豪宅如臨帝王級寒流，屋主賣不掉又不想賠售，紛紛「由售轉租」，不少原本以「毛胚屋」為主力的豪宅，屋主也開始裝潢、添購家具，搶攻豪宅租客。豪宅屋主許光輝就說，先月領17萬元的租金收益，觀察2年後的房市風向再做決定。
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南港經貿段重劃區以剛過2年奢侈稅的「天滙」最多，委租、委售約20件。林琨凱攝
北市豪宅如臨帝王級寒流，屋主因賣不掉、不想賠售，紛紛「由售轉租」，房仲業者透露光是南港經貿段重劃區「待租」豪宅，自原本200~300件，今年1月已突破400件。
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大安區去年第3季7000萬元以上豪宅成交僅14件，已是北市豪宅成交最多區域。資料照片
台北市總價超過7000萬元以上豪宅，受稅制打房、景氣影響，如燙手山芋，住商不動產比較北市去年第2季、第3季豪宅實價交易量，第3季交易從原本45件掉到剩35件，縮減22%，豪宅交易冷，租賃反活絡，豪宅「京硯」有屋主賣5年沒進展，轉租2個月就成交。
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謹得養生酢生技董事長許光輝(右)買下「縱橫天廈」豪宅毛胚屋，簡單裝潢、購置家具後轉出租。林琨凱攝
豪宅交易超級冷，北市出現不少原以「毛胚屋」為主力的出售豪宅，屋主選擇裝潢轉租，想贏得豪宅租客的心。
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北市中山區「六條通」，過去是八大行業聚集處。但隨著情色場所版圖移轉，該區商店租金行情先跌後漲，目前已有大量燒烤店等特色餐飲聚集。專家表示，目前一樓店面一位難求，租金漲幅上看20％，未來有機會成為新餐飲聚落。
台北市的「六條通商圈」，涵蓋範圍包括市民大道以北、中山北路以東、新生北路以西和南京東路以南，日據時期稱為大正町，過去一直是日式酒吧、卡拉OK等八大行業的聚集處，為日僑及日本觀光客喜愛光臨之處。
隨著日系公司逐漸撤出台灣，以日本客為主的條通內八大行業，生意不復往日，部分店家被迫遷移或結束營業，而居酒屋及日式燒肉店業者接手這些黃金店面，讓租金行情始終維持在每坪2,500元到3,000元間。
日式燒肉現倒閉潮
不過，隨著台北市其他區域燒肉店愈開愈多，條通燒肉店開始不敵裝潢新、排煙設備優、店面大的全新連鎖燒肉店，加上業者每月必須負擔6萬到7萬的租金成本，日式燒肉店開始入不敷出，2014年初出現一波倒閉潮。
台灣房屋台北中山特許加盟店店長宋銘城分析，日式燒肉業的倒閉潮，主要是不敵外區的連鎖店競爭力。
此外，燒肉店最重要的排煙設備，又因為六條通屬舊社區，早期排煙技術與設備不好，巷弄內常常霧茫茫一片，讓消費者寧願往大馬路上的新型態連鎖店消費。
「以原本最熱鬧的林森北路119巷（七條）為例，2014年初瞬間就清出許多店面，而且業者幾乎都是無預警地修業，直到2014底，店面都還是空的。」
這波倒閉潮除了影響了消費動線，也讓六條通的租金行情，從每坪近3,000元，一路下跌到每坪1,800元到2,000元不等。
隨著租金行情下滑，2015年初該區環境又起了變化，因為新型態的韓國烤肉店捲土重來，陸續有業者到在七條找店面。
不怕遭住戶檢舉
香港商匯泓不動產協理吳懿倫表示，2015年起，七條從巷尾到邊角，都逐漸出現承租方，加上韓式餐飲下半年在台灣大行其道，導致新型態韓式燒肉店大舉入侵六條通一帶。
吳懿倫還指出，2015年初時，北市燒肉店多集中在東區，但業者一旦排煙設備不完善，就會遭到樓上住戶檢舉，環保局天天報到。此外，東區有許多迷你服飾店，油膩膩的燒肉店很容易被附近店家抵制。
但六條通的一樓店面早期都是酒店或卡拉OK，舊公寓樓上的住戶不多，居民抗議燒肉店的頻率比東區低；加上東區租金每坪高達6,700元上下，導致新業者放棄往東區展店，轉而選擇六條通。
目前在六條通裡開設韓國烤肉的業者王姿予指出，東區消費文化傾向「吃完就走」，但六條通的燒肉店，比東區多了「消夜場」，客人可以在店內盡興暢飲聊天，適合下班後想小酌一杯的上班族。
她指出，由於六條通的店租從去年起一路下跌，對店家而言，較低的租金成本有助於創業初期的資金運用。
目前東區餐飲業為了應付高租金成本，客單價必須維持在1,500元以上，但六條通餐飲業，即使將客單價壓低在1,000元內，都還能顧及租金成本，甚至提供更好的食材與消費環境。
吳懿倫表示，整個六條通商圈目前租金行情已呈現穩定成長趨勢，租金後市看俏七條重鎮未來更有上看20％以上的租金漲幅空間。他建議，有意在附近創業的餐飲業，除了原六條通區塊外，也可參考跨過新生高架橋往吉林路發展，或靠近長安東路及市民高架區塊，其實也能享有聚集經濟的效果。
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豪宅市場進入寒冬，不過2015年仍有指標豪宅創下高價，如「西華富邦」以單價290.6萬元刷新大直紀錄，打敗「仁愛帝寶」成為焦點，其他豪宅多半下修，專家表示，受高價宅成交凍結影響，近來豪宅紛紛轉為出租填補重稅資金缺口，豪宅租賃成為新一波不動產市場轉機與商機。
近來房市轉冷，成交量不斷下跌，但高端豪宅仍有其獨有市場，據台灣房屋統計2015年實價揭露資訊，台北市豪宅TOP10以7月交易的「宜華國際大直旅館開發案」共構飯店式住宅「西華富邦」奪冠，每坪單價290.6萬元除了刷新大直豪宅最高紀錄，還擠下1月以279.8萬元交易的知名豪宅「仁愛帝寶」，呈現房市盤整期最大亮點。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，台北市高價豪宅指標價格約落在單價200萬元，俗稱200萬俱樂部，2015年前5名都具備這樣的實力，除了「西華富邦」，「文華苑」也出現創下該社區交易新高的紀錄，房市冷靜期對於豪宅市場衝擊層面，在於創新高的產品不多，目前市道偏冷下「仁愛帝寶」僅下修6.2%，抗跌性可見一斑，其他豪宅社區呈現小幅下跌，最大跌幅不出1成，都非最低成交價，顯見豪宅物件相較其他產品仍具備價格支撐力。
而豪宅租賃市場也是房市焦點，政府打房讓豪宅買賣成交凍結，屋主紛紛轉為出租彌補豪宅稅缺口，近來許多頂級豪宅釋出租約，香港商匯泓不動產看好台灣豪宅租賃市場，去年跨海投資成立台灣最大型的指標豪宅租賃公司，囊括北台灣所有豪宅出租物件，香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫分析，受到豪宅價格下修影響，2015年豪宅租金約降價1成，但釋出與看屋租客增加3成，成為不動產市場中的另一波轉機。
吳懿倫透露，豪宅稅動輒百萬以上，又逢買賣市場寒冬，許多豪宅屋主紛紛將名下豪宅裝潢後出租，以每月數十萬元不等的租金行情貼補沉重的稅負，目前「西華富邦」僅有1戶約150坪物件出租，租金開價40萬元，由於「西華富邦」為大直最頂級豪宅社區，與台北萬豪酒店為共構開發案，享有飯店式管理服務，開出40萬元價格依舊吸引許多外交官、上市公司老闆看屋，另外「仁愛帝寶」、「元大栢悅」也都是指名度相當高的豪宅，這些租賃豪宅客戶中有8成為駐台代表的總裁、CEO與知名人士，皆一律要求簽訂保密條款，以及要求國外匯款交易並直接預付1年租金，為相當獨特的市場。
陳炳辰說，豪宅屋主若以資產配置出發，出租行為就是附加價值，顯然投資報酬率並非首要考量，屋主出租心態傾向避險、彌補重稅資金缺口，且對於租客挑選嚴謹，以長期穩定為主，外商高階主管或做客戶招待之用的企業主最符合所需。
觀望2016年豪宅買賣與租賃市場，矚目焦點還是在知名豪宅聚落的信義區、大安區，以及走水岸路線的中山大直地段，在房市未全面轉強之際，較不易看到耳目一新的豪宅社區竄起。陳炳辰認為，2016年本為區域房市與特定類型物件市場，金字塔頂端客戶不是沒有出手機率，像是實價未揭露的「松濤苑」、「皇翔御琚」都在2015年下半年出現買家，且「松濤苑」推估有單價248萬元身價，房價抗跌性強者恆強的L型化趨勢持續。
大師房屋董事長陳建慶分析，2015年豪宅房市買氣相當冰冷，2016年的來臨宣告了房地產輕稅時代結束，尤其購買2014年7月1日後取得使照的豪宅，其豪宅稅更是動輒一兩百萬元，觀望2016年買氣，預估市場仍難有起色，目前3~5%降價對買方仍無感，未來價格下修10~15%為正常幅度，也才能有機會成交，若有機會修改稅制，豪宅市場才能解凍。
香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理 吳懿倫
過去高資產客戶喜愛置產豪宅，不但增值利潤高，空置期間也有相當的租賃市場，讓豪宅產品曾蔚為投資熱潮，銷售速度驚人。但近來受政府打房、祭出豪宅稅影響，豪宅市場進入寒冬，價格不斷下修，租金行情也約下降1成，不過相對的，高端物件釋出租約增加2~3成，口袋深的看屋租客也增加3成，豪宅租賃與提供完整的物管服務成為許多企業主減輕重稅負擔的出口，也成為現今不動產市場中的新興轉機與商機。
「仁愛帝寶」知名度最高，2015年以單價279.8萬元位居豪宅第2名。
大直水岸豪宅「輕井澤」位居北市第4名，每坪單價209萬元。
2015年北市豪宅以「宜華國際大直旅館開發案」共構飯店式住宅「西華富邦」奪冠，每坪單價290.6萬元。
2015年「文華苑」創下社區新高價，每坪205.4萬元，租金開價55萬元。
「元大栢悅」正面敦南林蔭，排名TOP3，也吸引許多高端客戶要求租賃。
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邁入第5年的新北市歡樂耶誕城，日前盛大開城，觀光人潮從第1年的25萬到去年300萬人次，擁全球唯一360度３Ｄ立體光雕投影耶誕樹點亮新板特區的夜空，一旁的豪宅交易市場，則因為價格下修，交易開始熱絡了起來。
「市況再差，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格！」戴德梁行董事總經理顏炳立說過的話在新板特區應驗。
一坪少20萬 買家回籠
根據下半年實價登錄顯示，新板知名社區「世界花園橋峰」賣出一戶總價5988萬元的23樓物件，拆算一個車位250萬元後，平均單價落在0萬元左右，相較於市況好時，該社區成交高峰有到70萬元，一跌就是10萬元，跌幅超過1成5；此外，在尚未登錄的「巴黎十六區」社區，無景的低樓層戶別，最高價曾賣到1坪70萬元，近日卻用50多萬元成交，跌了近20萬元。
一位深耕新板特區的房仲業者指出，今年以來，整體新板特區平均價格跌幅在10至15％，新板又見五字頭時代。
還有一個佐證，11月底名媛吳麗玲名下的新板特區豪宅「新都廳」，被法院「金拍」到第三拍，底價3977萬元，總坪數62坪，含2個車位，換算單坪約55.5萬元，照舊流標，進入公告一買；也就是說，3個月內可申請用此價購得，若無人申買，則進入第四拍，再打8折，單價就從四字頭開始。
「豪宅市況不佳的氛圍，從台北一路延燒到新北，」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，政府持續管控房市，高總價住宅交易低檔盤整，加上交易稅、囤房稅、豪宅稅等稅負大增的狀況下，買方不敢貿然出手，去化速度慢，導致只有個案零星表現撐場，造成今年豪宅市況低迷，即使央行放寬豪宅貸款成數至六成，也僅是讓建商能順利交屋，其實實質激勵效果不大。
直至下半年，新板豪宅出現有感降價後，情況就不同了。住商不動產板橋層峰店店長江志亮說，和7、8、9月平均1個月只能成交1戶豪宅的數量相比，現在已成長3至5戶，儘管仍在個位數，不過就幅度而言，算是回溫不少。
占稅負優勢 逢低進場多
江志亮分析，主因有二，一是台北市獨有的「加成計算」豪宅稅中，就房屋稅而言，有「１＋路段率」乘以路段率的問題，等於再多加乘了一次稅基，對於豪宅持有者很「傷」；比較之下，新板特區的豪宅入手價低、持有稅又相對少，成了許多人紛紛進入新板的理由，甚至有人打算賣掉每年房屋稅要繳200萬元的台北市豪宅，轉而久居新板，或是再逢低加碼買新板。
江志亮分享，因為台北市豪宅稅負過重，而進入新板買房的人占一半以上，多是常跑國外的企業主、電子公司老闆，以及退休族群，多數人原在台北市就有豪宅，如帝寶、元大一品苑、寶徠花園廣場等，也在台中七期都有房子。
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今年下半年台北市店面租售不佳，特別有感！多年來穩定招租的復興北路與長安東路口，一下子空置3間店面，全數是連鎖服飾品牌先後退租，包含Hang Ten、ＹＧＭ（馬獅龍）、Arnold Palmer（雨傘牌），一整排空空蕩蕩，只剩下林立的招租布條。
「市況冷」從知名商圈就能嗅出端倪，一向被視為全台店面市場一級戰區的東區ＳＯＧＯ商圈，正掀起退租潮，包含營業30年的金石堂書店吹熄燈號，頂好名店城小店門外增加許多招租紅紙條。先前本刊也報導過，晶華商圈一帶空置情況前所未有，原為國際精品Coach租下的店面已經撤出，附近至少就有6間店面在尋找租客。
根據實價登錄資訊顯示，3年前，台北市還有55件總價逾億元店面買賣，而今年初迄今僅成交不到20件，今年高價店面買氣明顯萎縮。業者粗估，台北市至少有近300件億元店面求售，尤其是台北市忠孝復興商圈，其中，更不乏開價每坪逾千萬元的店面。
高房價高租金 可望不可及
欣元商仲總經理焦文華指出，今年逾億元店面買氣，較過往高峰期衰退至少8、9成，以整體店面市場來說，過去一、二線店面買賣半年可以成交100件，如今只剩10、20件；空置率也從以往的3至5％，新增至6至10％；以成交租客的速度來看，以前頂多空置1、2月就能找到租客，如今都要花費3個月至半年。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，隨著國際旅客觀光人數年年攀升、開放陸客自由行後，市場多在追逐精華商圈的精華店面，更傳出有俄羅斯買家想一掃忠孝東路四段的數十間店面，使得買賣成本被墊高，為了合乎投報率，租金不得不提高。
加上前2年，國際連鎖店品牌接連進駐各大商圈主力路段，又拉抬一波租金水準，造成許多本土品牌追價意願不高，甚至因不堪負荷高昂成本就收店，能支付高店租的租客日益減少。
另一方面，焦文華說，今年景氣不佳，民眾消費偏保守，各連鎖店平均營業額相較去年同期下修1至2成，諸多服飾、精品、鞋子、內衣、眼鏡等品牌形成旺季不旺的情況，使得展店計畫縮手，待景氣明朗後才有動作，也影響了市場行情。
永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴指出，大環境不景氣、買氣減緩等種種負面的因素加總下，如今店面產品的投資除了夜市、捷運商圈為今年支撐店面市場的主力外，現在更轉向低風險與穩定投報效益的社區生活商圈，也就是俗稱的小巷弄。
小巷弄大搶手 掀起創業潮
在這一波轉變中，專做店面租賃的香港商匯泓不動產副總吳懿倫頗有感觸。吳懿倫說，當市場同業一片冷清之際，他卻有相反感受，手中每月租金5到10萬元、約20多坪的店面，一開發完，很快就租出去，每天都有人向他要店面，尤其是忠孝東路四段，中山北路、八德路、南京東路等，印證在實價登錄上，這些路段的確不管是店面買賣、店面租賃，小巷弄的熱度都比大馬路高。
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人口數向來是支撐房價的要件，科學園區不僅能促進區域發展，也能帶動人口進駐。房仲業者統計全台科學園區近一年房價變化，台南與內湖科學園區周邊房價分別較去年成長13.3%與13%，中科為10.4%，顯示就業人口對區域價的支撐明顯。
根據台灣房屋智庫彙整2015年實價資料，以位於台南市的南部科學園區（簡稱台南科學園區）周邊透天總價1072萬元，年增13.3%最多；其次為內湖科學園區平均單價63.5萬元，年增13%次之；台中科學園區每坪18萬元，年增10.4%，排名第三。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，台南科學園區科就業人口約7.2萬人，腹地廣大，跨了善化、新市與安定三行政區，又以人口密集度高的善化區最受矚目。在南科的帶動下，善化區2015透天厝平均總價攀上千萬。在台積電入駐，提供員工移居優惠制度下，可望造就區域房市利多，並足以形成抗跌性。
內湖科學園區周邊房價年增13%，陳炳辰說，內湖區長期為台北市移轉棟數前三名資優生優勢，內科更是內湖的蛋黃區，生活與交通機能無虞，即便房市現況稍冷清，但內科龐大的就業人口，使內科房市仍保有一定交易量。
台中科學園區平均單價為18萬元，漲幅達10.4%，陳炳辰分析，中科一帶的居住品質不單依賴園區未來發展，交通與生活機能完善，有不錯的成長。
香港商匯泓不動產投資顧問協理吳懿倫表示，科學園區就業人口龐大，不論店面或住宅需求都很熱絡，因此有許多置產族會購入後出租，賺取投報率。不過近年來市場愈趨飽和，加上房價愈來愈高，租金報酬率已不如以往，空租期也會拉長，建議事前要精算。
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房市轉淡，改以自住首購族為主，35歲以下首購族取得的房貸成數與利率較為優惠，根據住商不動產彙整聯合徵信中心2015年第二季最新資料，整體核貸成數為63%，平均貸款利率為2.19%；35歲以下的購屋族核貸成數介於69~72%，平均貸款利率落在2.04~2.06%。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，現階段銀行鑑價雖然保守，但收入穩定具有財力證明的年輕人仍是銀行喜愛的客戶類型，因此放貸條件優於其他年齡層。
雖然2015年第二季貸款成數上比2009年第一季增加了1個百分點，但增加在35歲以下年輕族群為最多，而46~60歲的族群，貸款成數不增反減。徐佳馨分析，除與標的物有關外，中年人貸款成數降低可能與總價、第二屋以及本身自備金額增加有關係，而年輕人貸款成數增加除與首購客戶條件較優勢外，總價不高可能也是核貸成數偏高的理由。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，按照中央銀行公布今年主要承作房貸業務的五大銀行至10月的平均放款利率為1.973%，比起去年的1.964%小幅增加0.009個百分點，每月購屋貸款金額由去年的418.6億，縮減為322億，顯然民眾對於房市的信心尚未回暖，銀行對房貸業務承作興趣也不算太大。
不過陳炳辰說，央行9月底的降息半碼動作，讓10月的放款利率落至1.911%，為2012年12月以來的新低，預料利率至年底均能維持低檔。
香港商匯泓不動產投資顧問協理吳懿倫提醒，實際核貸成數與利率會依購屋人自身條件與住宅物件的條件與坐落處而不同，建議購屋前應先請銀行鑑價評估，避免簽約後，卻因貸款成數不足慘遭斷頭，欲哭無淚。
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前糖朝餐廳店面，自吳宗憲退出後，目前仍未租出去。黃競鋒攝
景氣不佳，東區因租金高，近期至少有4~5個空置店面待租，其中，位忠孝東路四段160號、藝人吳宗憲之前開的「糖朝」餐廳店面，自藝人吳宗憲2012年結束代理退出後，至今仍未出租，已空租高達3年！
此店面租賃物件為建成開發公司所有，負責此物件的管理部吳小姐表示，此店面147坪，去年租金約250萬元，今年租金已降到180萬元，詢問人數多，多以餐廳、服飾業者為主，但目前還未成交。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，東區開店主要希望能有廣告效益，正馬路店面一級店面平均每坪租金2~2.5萬元。不過，前糖朝店面每坪租金曾開價每坪2.8萬元，租金偏高，目前雖租金降至每坪1.2萬元，但面寬不夠、坪數過大，因此店面效益打折，適合業種少。
而位忠孝東路四段148號的店面，原租給att，並分租給服飾店，近期由屋主收回整合，釋出高達195坪的店面待租。
香港商匯泓不動產協理吳懿倫表示，屋主曾開價月租350萬元，久未出租，後降至200萬元，目前由寢具特賣短租，每坪租金行情約萬元。住商不動產仁愛圓環店店長黃獻寬表示，近1年有不少國際品牌租下東區大馬路店面，因此今年有很多屋主整合成大坪數店面，也有房東租金調漲了3~5成，想租給國際大品牌，但近期品牌已陸續落點，反而空租情況多，可能需觀察國際品牌明年第1季的動向與拓展計劃。（于靜芳／台北報導）
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1樓店面價格高，漲幅有限，投資報酬率不佳。但雙北市1、2樓一起出售的雙層店面，今年平均售價都較去年增加，僅出售1樓的單層店面均價，反而較去年降低。
優美地產企研室彙整2015年雙北店面成交價變化，北市1樓店面均價較去年減少0.6%，新北市則年減2.6%，皆呈減少；但1、2樓一起出售的雙層店面，北市均價年增19%、新北也有2.6%的漲幅，雙雙增加。
優美地產企研室召集人葉立敏表示，1樓房價與租金行情已到頂，漲幅空間有限，且釋出量少，今年反而是「雙層」的中、小坪數店面產品為主流，投資後再分層出租還能創造更高的投報率，是少數在房價逆勢中不跌反漲的產品。
今年最高總價的1+2樓雙層店面，是台北市中正區懷寧街24號的「八方雲集」鍋貼店，總價9500萬元，單價296.1萬元，兩層樓共32.1坪。
葉立敏分析，該店面坐落在台北車站補習街商圈，有補習街學生人潮和上班族客群，區域客層穩定，吸引連鎖品牌的承租方進駐，也較能長久經營，投報續航力較佳，因而創下今年1+2樓店面新高行情。
香港商匯泓不動產投資顧問協理吳懿倫表示，不少1+2樓的店面為透天產品，因土地價格高，又帶有都更價值，總價高，拆算單價價格多高於僅1樓交易的店面，但若同樣為大樓建築時，雙層店面的單價則會降低，租金投報率反比單層店面更高。
21世紀不動產信義101加盟店店長廖建智指出，北市1樓店面單價已到高點，雙層店面若樓層打通，可提高實際使用價值，獲得雙倍的店面效益，不過雙層店面屬於特殊產品，釋出量小，占店面物件約兩成比例。
廖建智以信義區松仁路單層約27坪的店面為例，一樓店面總價約6000萬元，平均每月租金約6萬元上下，而雙層店面總價約為8000萬元，但平均每月租金可達10萬元，投報率相對小幅提升。
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香港商匯泓不動產台灣分公司2015年11月份市場分析
第3季商仲焦點
第3季商用不動產以中信銀51.4億元買下內湖安康段預售廠辦大樓成為市場焦點，為交易金額最高的交易案，係中信銀以51.4億元向長虹建設買下位於內湖區潭美街與安康路22巷口廠辦大樓，占地2206坪、總地板面積約1萬1623坪，平均單價約44.2萬元，至南港中國信託金融園區總部不遠。
除此之外，信義區開發飽和、價格昂貴，北市府將持續往東拓展交通建設，明年即將啟用南港轉運站西站，來往宜蘭、基隆客運將更便捷，加上高鐵即將通至南港，讓大東區交通更加發達。
熱門商圈店面行情
自2011年開放陸客自由行開始，陸籍旅客來台人數不斷增長，今年9月開始陸客自由行人數上限已調高至每日5000人，帶動各商圈消費與店租行情，其中西門町商圈租金4年來漲幅達143%，表現相當搶眼。
西門町商圈位於捷運板南線、松山新店線，交通便利，據西門徒步區街區發展促進會統計，每月約有250萬名旅客，商旅3年內從70家增加至104家，成長近5成，店面租賃以捷運站6號出口最搶手，如漢中街、武昌路二段、峨眉街徒步區，長期租金穩定、釋出少、保值潛力較佳，出現許多分割小店面，2011年每坪月租金約2500~15000元，現在每坪1500~36500元，成長143%。
士林夜市近故宮博物院與士林官邸，以文林路及大東路兩條主要幹道競爭最為激烈，2011年店面月租金約2000~12000元，現在則有5000~20000萬元的行情，漲幅67%。
商用不動產行情
根據內政部實價登錄網資料，近3年來百坪以上高單價月租金的頂級商辦大樓幾乎都集中在信義計劃區，其中今年2月松智路華新麗華花旗信義大樓成交一筆18樓的租賃物件，月租金總價達62.55萬元，約175.92坪，以每坪月租金3557元奪下2015年辦公室實價租賃價格之冠，擊敗遠雄信義金融大樓、台北101大樓。
今年第2名的遠雄信義金融大樓七樓，每坪月租金為3,550元、租金總價52.51萬元，坪數達147.96坪；第3名是位台北101大樓的71樓，每坪月租金3402元，租金總價約438.29萬元，坪數達1289.1坪。市場評估，信義計劃區未來每坪月租金開價最有機會破5000元大關的物件，為興 的「台北南山廣場」，目前高樓層相當被看好。
香港商匯泓不動產 企劃室制
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本周地震頻繁，再度引發外界關切老屋安全問題，921及331大地震後危樓，經改建後房價水漲船高，以「勝利大廈」改建成的「元大栢悅」每坪達202.6萬元價格最高。
根據好房網彙整實價登錄資料發現，位處仁愛圓環的豪宅「元大栢悅」以每坪202.6萬元，拿下地震重建宅最高價，位處松山區的「豪門世家大廈」，則以每坪45.4萬元敬陪末座。好房網總編輯吳光中分析，台灣經過幾次地震後，民眾購屋除了重視結構安全，還是依據地段為主。
吳光中說，都更重建雖曠日廢時，但在精華地段，都更後房價大多翻倍， 除元大栢悅上看202萬元外，又如尚華仁愛、仁愛麗景等，近2年成交行情都已上看百萬元。
不過，同樣位處蛋黃區、松山區的「豪門世家大廈」，雖為10年內新成屋，最新實價揭露每坪僅45.4萬元，房價與元大栢悅相差近4.5倍。位處市郊區、內湖區的「聯邦合家歡社區吉祥居」，雖為5年內新成屋，每坪僅57萬元，不到6字頭。
如何在購屋時，買到安全的窩，吳光中說，包含透過老屋拉皮粉飾太平、公寓1樓改為店面、磁磚剝落、外牆裂痕、凹字型及L型社區不抗震、違法夾層屋等，購屋時應多加留意。
香港商匯泓不動產協理吳懿倫表示，凡在921地震後申照的建築，原則上抗震能力不成問題，購屋時可先了解房屋申照與建照日期，並請專家陪同看屋。
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房市景氣低迷，很多人最近都發現，每天信箱裡有許多售屋廣告傳單。房仲業者昨天說，以前賣房子只要刊登在售屋網站上，一天就有五到六通電話，現在一個月可能連五通都不到，「我還以為電話壞掉了」。
房仲業者說，為增加曝光率，只好多管齊下，除了將廣告傳單從一周一次，增加到一周至少兩次外，甚至還會冒著被罰款的風險，在電線桿張貼俗稱小蜜蜂的違規小廣告，希望能幫助成交。
即便如此，但買方看屋意願仍低落，一位台北市房仲人員感嘆，現在即使是假日，也常常一整天沒有一組「帶看」，相較過去一天需帶看六到十組，整天排滿滿的「無縫式帶看」的盛況，最近落差極大。
香港商匯泓不動產投資顧問協理吳懿倫說，以前買方怕買貴，只要售屋在實價登錄的低標多半就可接受；現在則認為房價還會往下掉，若沒有比實價登錄還便宜，就不急著買。
以台北市信義區某知名捷運共構宅為例，實價登錄的成交資料每坪在一一○萬到一五○萬元間；屋主去年預計每坪賣一三○萬元，十五坪總價一九五○萬元，今年降至一五七五萬元，等於每坪一○五萬元，比實價登錄最低價再便宜百分之五，總價降了近四百萬，但買方只願意出每坪僅九十萬元。
「現在交易量比金融海嘯時期還慘」，房仲業者表示，相較於二○○八年，現在房價依然偏高，即使屋主願意讓價，還是達不到買方可接受的價格，交易嚴重停滯；且今年房地合一六月初拍板定案後，屋主委售量增加二至三成，但去化速度卻跟不上，現在房市供給明顯大於需求。
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