香港商匯泓不動產

2015-06-28 00:24:49 聯合報 記者吳苡辰／台北報導

每年6月進入租屋旺季，在社會新鮮人收入有限的年代，如何想辦法租到便宜屋更顯重要，租屋專家表示，租金一般都有500~1000元殺價空間，但要如何「殺更多」，可是有撇步的，只要使出絕招有機會1年省下近2萬元租金。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，拉長租屋契約期限與一次預付多個月租金是最常見的殺價招式，房東接受意願也高，一般租屋合約一次簽一年，租屋族可主動拉長租屋契約期限至2年以上，甚至更多。

房東而言，延長租屋期限較為穩定，不必擔心一年到期後，必須另找房客，也可避掉空租期的損失，以台北套房月租1萬元為例，延長租屋期限到2年以上，月租通常可再便宜500~1000元，1年最多可省下12000元，且合約簽越長，議價幅度愈高。

一次預付多個月租金，可免去房東每個月收租對帳的麻煩，若房東有從事股票等投資，先拿到的租金也可轉投資，若將房租從每月支付一次，改為一次預繳1季或半年，通常月租也可再便宜500元，一次預繳1年或更長，則有機會與房東談到更優惠租金。

松信商仲協理吳懿倫指出，揪團租屋與自備家具也是殺房租的好方法，找親友租下同層樓，絕對會比一個人在外租套房便宜，若房東有多間套房，也可找親友一同租多間，利用以量制價向房東殺價，通常每間房也可再便宜500~1000元。

若租屋族為承租整層公寓或大樓，則可向房東提議自備家具，以2~3房月租2萬元物件而言，一般可再免去2000~3000元月租。

租屋仲介透露，若經仲介找租屋，也可請仲介幫忙殺價，寧可多付一點服務費也要省租金，例如當月租12000元，可與仲介協議，成功砍到10000元，便多付仲介5000元服務費，每月省下2000元，1年累積達24000，扣除服務費後，等於還賺19000元。

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2012-06-12

林森北路最夯吸包租公投資

比租上班族划算

日籍商務客為外籍租屋市場的主要租客，據租屋業者統計，日本311大地震後，來台的日籍租賃客增3成，其中以林森北路商圈、附裝潢建案最受駐台日籍主管喜愛，租金報酬率可達3~4.5%，較一般出租給台灣上班族的2~3%高，吸引許多包租公投資，如去年才交屋的「皇翔桂冠」，社區內就有近4成出租給日籍客。松信房屋經理吳懿倫表示，林森北路商圈如「遠雄首府」、「皇翔桂冠」、「忠泰華漾」等新大樓，若附物管服務、裝潢家具如浴缸、免治馬桶等，出租給日籍主管的速度較快，報酬率達3~4%，若一般屋況出租給台灣上班族，報酬率約2~3%，因此吸引許多投資客買套房或小坪數產品，裝潢後再租給日客。
如新成屋「皇翔桂冠」規劃21~34坪、僅58戶，便有20多戶、近4成出租給日本商務主管，社區甚至聘任日文祕書服務，月租金行情4.5~6萬元，平均租金報酬率3.5~4.5%。

而「忠泰華漾」無裝潢、無附家具的20坪物件月租金約3.1萬元，報酬率2~3%。
對飛議題發酵後，近松山機場、日本在台交流協會的南京敦化金融商圈也逐漸受到日籍主管喜愛。
吳懿倫指出，如「摩根」15坪的小坪數產品，月租金行情價2.3~2.8萬元，價格較親民，也受到一般日籍客青睞。 

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香港商匯泓集合各領域精英團隊

香港商匯泓集合了店面、豪宅團隊後，商辦當然也不例外，本團隊由不動產業十多年經驗之菁英領軍，囊括商辦領域頂尖人才，以嚴謹自律的素養及高度專業熱忱，為客戶進行最精準詳實的服務!!
 

商圈大樓介紹

1.興南國際商業大樓-中山北路一段7號

2.互助營造大樓-中山北路三段27號

3.世紀之頂-德惠街9號

4.吉美國際大樓-中山北路二段129號

5.嘉新水泥大樓-中山北路二段96號

6.新光中山大樓-中山北路二段44號

7.富邦中山大樓-中山北路二段66,68號 

8.台泥大樓-中山北路一段113號

1.統一國際大樓-松高路9~11號

2.家美金融-忠孝東路五段508,510號

3.任遠信義大樓-忠孝東路五段669號

4.任遠忠孝大樓-忠孝東路五段550,552號

5.僑泰財經首席-松德路171號

6.大統領-基隆路二段51號

7.基隆三普-基隆路二段109號

8.世貿財訊-基隆路二段110,112號

9.康和國際大樓-基隆路一段176號

10.揚昇忠孝大樓-忠孝東路四段563號

11.信基大樓-信義路四段460號

12.廣和世紀金融廣場-信義路四段456號

13.太平商務-光復南路495號

1.禮仁通商-忠孝東路四段146,148號

2.安敦國際-安和路一段27,29號

3.環球國際-仁愛路四段107,109號

4.信義鴻禧大樓-信義路四段184號

5.敦南昇揚通商大樓-敦化南路一段337,339號

6.裕隆大樓-敦化南路二段2號

7.葉財記世貿大樓-敦化南路二段65,67號

8.中鼎大樓-敦化南路二段77號

9.敦南摩天大樓-敦化南路二段97,99號

10.大陸敦南大樓-敦化南路二段93,95號

11.凌雲通商大樓-敦化南路二段105號

12.潤泰金融大樓-敦化南路二段76號

13.國泰皇家-忠孝東路四段250號

14.利陽實業大樓-復興南路二段268號

15.禮賢名廈-復興南路二段293之3號

1.航廈大樓-民權東路三段178號

2.環球商業大樓-民生東路三段129,131號

3.21世紀大樓-敦化北路207號

4.敦北財經大樓-敦化北路214號

5.聯邦企業大樓-民生東路三段109號

6.僑福金融大樓-敦化北路205號

7.宏泰世界大樓-敦化北路168號

8.宏泰金融大樓-民生東路三段156號

9.國泰寰宇大樓-民生東路三段132號

10.保富金融大樓-民生東路三段126,128號

11.台塑大樓-敦化北路201號

12.宏國大樓-敦化北路167號

13.中壽大樓-敦化北路122號

14.台北金融中心-敦化北路88號

1.田明大樓-松江路237號

2.力麗商業大樓-松江路162號

3.松江企業總署大樓-松江路137號

4.盛香堂大樓-松江路148號

5.長盛商業大樓-南京東路二段101號

6.盤谷大樓-松江路121號

7.偉成第一大樓-南京東路二段125號

8.聯邦商業大樓-南京東路二段137號

9.富邦南京大樓-南京東路二段139號

10.新光南京科技-南京東路二段167號v

11.台肥大樓-南京東路二段96號

12.昇揚168大樓-松江路168號

13.Boss Tower-松江路109,111號

14.帝國大廈-松江路89號

1.三信大樓-復興北路167號

2.中央商業大樓-復興北路181號

3.世界通商大樓-復興北路99,101號

4.岷華大樓-復興北路152號

5.華爾街之心-南京東路三段77號

6.環球經貿大樓-南京東三段101號

7.睦昇大樓-南京東路三段8號

8.中國企業大樓-南京東路三段28號

9.揚昇大樓-南京東路三段68,70號

10.新安產險大樓-南京東路三段128,130號

11.揚昇金融大樓-南京東路三段248號

12.揚昇商業大樓-南京東路三段38,40號

13.亞細亞大樓-南京東路三段28號

14.台北企業家大樓-復興北路2~6號

1.遠東ABC大樓-承德路一段17號

2.遠東中央金融大樓-承德路一段17號

3.台糖騰雲大樓-中華路39號

4.台開金融大樓-重慶南路一段2號

5.宏啟大樓-忠孝西路一段100,102號

6.新光摩天大樓-忠孝西路66號

7.崇聖大樓-忠孝西路一段4號

8.壽德大樓-許昌街17號

9.海華金融中心-忠孝東路二段88號

10.富比士大樓-重慶南路一段12號

11.世紀羅浮大樓-衡陽街37號

1.國長大樓-南京東路四段1號

2.富升金融天下-南京東路四段161,163號

3.前瞻21-南京東路五段1號

4.中央商業大樓-南京東路四段16,18號

5.富升金融大樓-南京東路四段150,152號

6.國家企業中心-南京東路五段188號

7.大台北瓦斯大樓-光復北路11巷33號

8.國際大樓-敦化北路2~6號

商辦投資需知

商辦的等級區分

台北市的商辦市場，在兩岸政治的開放下，在外資的資金行情帶動下，逐漸呈現交易熱絡的局面。
辦公室產品相當多，其中我們會以大樓各方面水準進行分級
以台灣習習慣的分級為A，B，C級辦公大樓，(香港稱甲級寫字樓,大陸稱5A辦公樓)

A級辦公大樓並沒有統一的定義，但有公認的幾個重要條件

• 1. 地設—位於商業中心

  地段是不動產最重要的條件，以目前台北而言，敦北民生，敦南，信義計畫區是三大A辦區塊

• 2. 交通—地段可及性

  交通是商業發展的命脈，交通動線良好，商業發展隨之興盛，目前以捷運沿線，以及三通松山機場最為熱門

• 3. 屋齡—大樓新穎

  A辦大樓本身的軟硬體設備，包括了氣派大樓外觀，豪華的Lobby，足夠的挑高，SRC架構等先進設施。

• 4. 軟體—管理優良

  好的管理是好的大樓很重要的條件，嚴格的管理方能維護大樓的品質。

• 5. 承租方—知名公司進駐

  承租方也是A辦重要條件，之前曾有高級A半只租給上市櫃公司。

• 6. 出租方—產權統一與樓地板面積

  辦公大樓的產權統一，管理品質才能維持， 一個產權凌亂的大樓，是談不上住戶以及管理品質的，而樓地板面積往往與管理、承租品質息息相關，樓地板面積足夠財有可能容納高及租客，能持有大面積的房東也往往具有足夠的管理意識來維護大樓品質。

當然A辦，這只是一個大概的定義，B、C辦則是相對於A辦的稱呼，以上六個條件只符合3~4項稱為B辦，1~2項則稱為C辦。

商辦的投資收益率—毛租金資本化率(4%)

商辦不同於住宅產品，買商用不動產買房，多半是投資收益型的客戶，因此商辦產品的租金，直接就連結到物件本身的價值，可以說，商辦的租金不漂亮，物件本身的價值就低落，而目前在台灣，隨著投資標的的不同，景氣的起伏，投資者願意給不同物件的投報率也不同。

隨著各式各樣的環境條件，不同會有不同的毛租金資本化率，但一般而言，國內外大型的外資法人，跨越進入評估階段，考慮投資的基本毛租金資本化率的界線大約是4%左右，客人也可參考之。

商辦的投資陷阱-空置率(5%~15%)

既然買商用不動產就是為了租金。那麼，商用不動產最大的敵人—空置率，就成了投資者最要關心的一件事情。

一個商圈的空置率，往往由該商圈的商業活動是否興盛來決定。店面的空置率很容易得知，到街上逛逛就知道了。不需要長期耕耘也不需專業知識。看人潮、看車潮，看拉下的鐵門根街上的紅布條就知道。但辦公室的空置率相對較難以得知，這時候唯有經由專業的商仲業者獲得較為精準的資訊。可以直接詢問商辦agent或閱讀市場的研究報告或新聞得知。

以一般正常情況來說，成熟商圈的空置率會在5%~15%之間移動，接近5%算是非常低的空置率，8%~10%是合理區間，超過10%則要多多觀察。而若非新興商圈或者近期有新建物完成，有大量樓地板面積釋出的狀況下，若商圈空置率超過20%以上，無論如何，這時候投資一定要三思而後行。

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豪宅租賃第一品牌

為層峰人士量身打造VIP級服務

個人化的潮流下，為客戶量身打造符合個人需求的服務， 是房仲業成功經營的關鍵。香港商匯泓自一開始變合併之前 在松信住宅服務的「豪宅租賃團隊」，多年來在房市景氣波動下， 藉由團隊經營的模式，「豪宅租賃團隊」締造了不少的 亮眼成績，無疑是房仲業中豪宅租賃的第一品牌。

豪宅客戶是相當獨特的族群，一來是因為租金高；二來 因為這些客戶不管是房東還是房客大多為企業經營者或 外派高階主管，看屋的時間有限；為此提供線上看屋的 功能，讓您有效掌握頂級住宅，入主典藏。 

香港商匯泓網羅大台北各名宅，為您解開頂級名宅的奧秘!

實力堅強的服務優勢

1. 精選服務績效優異的人員服務，服務口碑最佳。
2. 站在客戶的角度自居，透過專業，長期與客戶進行互動溝通，保持一定的聯繫，讓房東和房客可以更安心。
3. 為層峰人士量身尋找自身的舒適住宅。
4. 深耕豪宅市場時間最久，人脈及客層經營最廣，客戶資料累積高達壹萬筆以上是業績最佳。 

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店面租金開價評估

市場區域比較 ：

市場調查了解鄰近商圈，相同店面產品，出租成交單價、總價，即可推算出店面的合理價格，或者以類似商圈，相同的店面產品來推算出合理租金。

報酬率推估 ：

以每個月店面成交總價8000萬（以下3﹪及4﹪報酬率換算每月租金）。
例如：8000萬乘以3%除以12，即每月20萬租金
8000萬乘以4%除以12，即每月約27萬租金
由此推算店面的租金開價為20~27萬

 

熱門成交店面特色

捷運及百貨商圈為首選

商業區店面成交快速
連鎖店承租中的店面
角間及雙店面成交快速
有未來發展性的店面
住、商混合區的商圈
商圈腹地大、人口密度高
A級地段店面成交率高

 

香港商匯泓成功開店經驗

香港商匯泓為外資仲介公司，直接和在台經營店面市場已超過16年，已為二百家以上連鎖店成功開店的團隊合併，列舉代表性中、大型連鎖店成功展店經驗！

列舉代表性公司如下：

台灣大哥大、中華電信、威寶、遠傳、麥當勞、肯德基、摩斯、頂呱呱 7-11、全家、萊爾富、OK 屈臣氏、康是美、skinfood、三友藥妝、美體小舖、歐舒丹、VIVO 星巴克、丹堤、怡客、85°C、王品餐飲集團、真鍋、KOHIKAN 聖瑪莉、布列德、壽賀喜日本拉麵、迴轉壽司連鎖店、元氣壽司屯京拉麵、花月嵐拉麵、赤阪拉麵、世田谷拉麵、博多拉麵、一多堂乾杯、年輕人眼鏡、寶島光學、大學眼鏡、小林眼鏡、大陸眼鏡黛安芬、奧黛莉、奇威、極品、獨身貴族、芃諭、鎮衣店史邁爾、北安集品、HANG TEN、NET、G2000、MOMA、THEME BALENO、BOSSINI、SO NICE、PINK、LA NEW、BESO、ALDO 阿瘦皮鞋、萬岳、麥坎納、達芙妮、全家福鞋、摩曼頓、NIKE 爭鮮、壽司霸、三商巧福、拿坡里、福勝亭、三商美福、多拿滋錢都、鬍鬚張、吉野家、鮮定食、集客、老行家、何嘉仁科見美語、雜誌瘋、大同 3C、全國電器、燦坤、詩肯柚木、亞藝生活工場 NU PASTA、米塔、這一鍋、GOGO pasta……等連鎖企業。

商鋪行銷

無論您正準備涉足零售市場，還是已經在零售市場有所建樹並正在尋求擴展業務，我們的諮詢團隊都能滿足您的需求，制訂出最適宜的零售策略。

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